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郭英成的基金传说要怎样讲,各省房企分拆物业

日期:2019-11-07编辑作者:房产

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佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经的原创专栏

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万科董事长 郁亮

[摘要] 在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。

重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

⊙黎灵希○编辑邱江

文/时代财经 黄昱@今日话题

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

香港IPO市场又热闹了起来,仅2月28日当天就有5家公司同时启动招股,其中有2家为内地房企分拆出来赴港上市的物业管理公司——奥园健康生活和滨江服务,前者原为中国奥园旗下物业板块,后者原为滨江集团的物业板块。

佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台--佳兆业物业集团。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

如果奥园健康生活和滨江服务顺利登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。有市场观点认为,内地房企选择分拆物业公司上市,主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期,对资金需求较大,分拆上市后可增加融资渠道。

6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示,佳兆业物业主要有四大业务,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

业务“背靠大树好乘凉”

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

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2017年,奥园健康生活收入为4.36亿元,同比增长64.5%;溢利及全面收益总额为6993.2万元,同比增长70.4%。2018年前9个月,公司收入为4.43亿元,期内溢利5904.5万元。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

物业分拆第一步

滨江服务则是专注于高端住宅的物业管理提供商。截至2018年8月31日,滨江服务共有68个在管物业,在管总建筑面积为1080万平方米。2015年至2017年,滨江服务的营业收入复合年增长率为48.3%。截至2018年8月31日,公司营收达3.07亿元,期内溢利约为5070万元。

分拆物业上市

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同,滨江服务的物业主要集中在浙江省,其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示,2015年至2017年,由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。2015年至2017年,奥园健康生活为其母公司中国奥园及其关联方物业提供的物业管理服务收益分别占其同期总收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中国奥园及其关联方提供商业运营服务所得收入分别占其同期总收入约100.0%、100.0%、69.9%。

和大多数同行一样,佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前,佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份,待佳兆业物业上市后,集团所持有的权益也不会少于50%,保持对佳兆业物业的绝对控制权。

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示,公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务,并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司,以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时,奥园健康生活表示,将增加物业管理及商业运营的服务种类,通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

从物业分布区域来看,佳兆业物业的大部分业务主要集中在粤港澳大湾区,2015年、2016年及2017年底,位于大湾区的在管建筑面积分别占总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%及42.1%,同时,来自粤港澳大湾区所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%及66.2%。

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

物业新股“一枝独秀”

佳兆业物业方面表示:“虽然我们已进一步扩展至其他主要经济区域如长三角地区及环渤海经济圈,我们预期粤港澳大湾区未来仍将继续占我们运营的一大部分。”

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在奥园健康生活和滨江服务之前,港股市场已经迎来多家由内地房企分拆的物业公司。2018年至今,包括雅居乐旗下的雅生活、碧桂园旗下的碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业以及旭辉控股集团旗下的永升生活已在港挂牌上市。

据申请文件,佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目,占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底,佳兆业集团的土地储备约为2190万平米,2017年新落成的建筑面积约为430万平米,这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

据上证报不完全统计,如果奥园健康生活和滨江服务成功登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业管理公司将达到10家。

在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。其中,物业管理服务的逐年收益分别达1.86亿元、2.09亿元、2.68亿元,分别占总收益约38.9%、38.8%及40.1%。

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

市场分析人士表示,内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。第一太平戴维斯在研究报告中提到,目前内地物业管理行业较分散且竞争激烈,但未来该行业的市场集中度将不断提升。大型物业管理公司正在积极改善战略布局并加快扩张步伐,迫切需要新的融资渠道。

佳兆业集团希望通过分拆使得佳兆业物业的品牌形象得到提升,能够更有能力去吸引策略投资者的投资或与其组成策略性合作伙伴。佳兆业集团指出,分拆后佳兆业物业设有专属管理团队,集团和佳兆业物业都更能专注各自的业务发展、策略规划及更有效地资源分配。

资产及现金方面,同期佳兆业物业的总资产为11.9亿元,期末现金及现金等价物大幅提升至1.14亿元。

除此之外,估值较高是吸引内地房企分拆物业板块上市的另一个重要原因。据上证报了解,在港股市场上,目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。东财Choice数据显示,截至2月28日收盘,2018年上市的内地物业股仅有佳兆业物业跌破发行价。

金地集团物业高级经理谢金龙对时代财经表示,随着传统住宅开发盈利空间的进一步收缩,不少房企都进入物业管理这一蓝海。但同时这一行业的竞争也比较大,社区、商业类的物业面临着很多竞争者,除了类似物业管理的供应商,还有零售类、体验服务类等供应商,会被比较多的细分企业瓜分。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

安信证券在研报中表示,这一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判,另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。

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安信证券认为,“做好存量”已经成为房地产行业当下的重点,通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量已经被市场所认可。在地产行业发展的带动下,未来几年将是物管行业迅速成长的时代。

图:佳兆业集团主席郭英成 来源:视觉中国

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6大上市平台

第六家港股房企物业上市公司的故事

相比内房股的低估值,物业股在香港资本市场一直备受欢迎,自2018年5月起,市场对中国物业管理行业的兴趣与日俱增,录得强劲的股价表现。平安证券分析认为,今年以来全国房地产调控的范围及力度进一步加大,对房地产板块的长期发展带来潜在政策风险,而物业管理行业面临的政策风险则较低。

包括彩生活、碧桂园、雅居乐、绿城、祈福生活服务在内,佳兆业物业是第六家赴港上市的内地房企分拆物业公司,来得不算早,优势也并不明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比A股市场而言,在香港上市的政策更为宽松。在融资缩紧的背景下,在香港上市可以给企业带来比较好的融资渠道,帮助企业把规模和品牌做大做强。据佳兆业物业递交的申请文件显示,截至2017年,佳兆业物业的收益在中国的物业管理服务公司中排名14,占物业管理服务市场总收益约0.25%。

要获得资本市场的青睐,如何讲一个好的故事必不可少,前有彩生活的“互联网 物业”轻资产,后有碧桂园服务的“要做国内做好的物业公司”,作为后来者的佳兆业物业,递交上市申请的下一步关键,无疑也是要描绘一个美好的未来,吸引投资者。

佳兆业集团指出,佳兆业物业分拆上市后将拥有独立的集资平台,可以使其在无需依赖集团公司的情况下,直接接触资本市场以进行股本及债务融资,为现有业务及未来扩充提供资金,从而有助于其加速拓展及改善运营与财务表现。

实际上,除了彩生活,目前绝大多数房企分拆物业公司依然需要依靠母公司的住宅规模获得发展,因此初期规模也往往决定于母公司,佳兆业同样如此。

就财务表现而言,数据显示,2017年佳兆业物业的毛利率为30.5%,截至2017年底,其总资产为11.9亿元,总权益为3.1亿元,总负债8.9亿元,现金及现金等价物为1.1亿,时代财经据此计算得出其净负债率为251.6%。

据悉,2017年底佳兆业物业来自独立第三方物业开发商的在管建筑面积比例已提升至约13.9%,还有八成左右的在管物业及收益来自佳兆业旗下的项目,而去年佳兆业合约销售为447亿元,截止2017年底的土地储备为2190万平方米,年内新落成的项目建筑面积约为430万平方米。

去年3月,佳兆业集团得以复牌,但近一年来逐渐好转的盈利并没有改变公司前些年因财务危机而衍生的高负债状况。数据显示,2017年底佳兆业集团的净负债率约为300%。

且不论规模已经在5000亿之上的碧桂园,即便是绿城和雅居乐,在住宅市场竞争比物业管理更为激烈的情况之下,佳兆业物业要依靠母公司的规模来赶上另外几个同行,显然难以实现。

佳兆业董事会主席郭英成在2017年中期业绩发布会也承认负债确实偏高,表示会认真控制和认真检讨。2017年度业绩发布会上,他更是直言:“今年的宏观形势、融资环境肯定比去年严峻,融资成本也应该会上升,佳兆业也在做一些长期的部署。”

若单从物业自身规模来看,作为首批赴港上市的物业公司,彩生活凭借轻资产模式,目前在管建筑面积已达9亿平方米,6月初刚刚挂牌的碧桂园服务为3.3亿平方米,250亿港元的市值及2017年31.22亿的收益也均属于港股物业公司市值之首,去年底上市的雅生活去年收益也达到了17.61亿元。

入股上市公司正在成为佳兆业的常态。去年佳兆业集团一共收购了四家上市公司的股份,分别为美股上市公司南太地产17.7%的股份,A股上市公司明家联合21.25%的股份、港股上市公司美加医学(现名为佳兆业健康集团)41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。

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南太地产为一家主营业务为产业地产的企业,截至6月25日收盘,南太地产的总市值为4.2亿美元。另外两家在A股上市的明家联合和ST生化的主营业务分别为新科技和大健康,截至6月25日收盘,总市值分别为43.27亿人民币以及79.87亿人民币。而在香港上市的佳兆业健康集团的总市值为15亿港元。

为此,佳兆业在材料中表示,其在扩大第三方业务占比的同时,未来还计划在中高端市场扩大业务规模,同时因住宅物业管理竞争已经越来越激烈,其计划扩大将目前竞争对手较少的非住宅物业业务规模,包括公共物业、办公室大楼及酒店、商业综合体、政府物业等,分散收益来源。

加上佳兆业集团自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业,佳兆业集团未来将在资本市场拥有六个上市平台,主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

第一太平戴维斯董事陆文坚也指出,碧桂园、雅居乐等房企以出售的住宅项目居多,于其物业公司而言更多是短期效应,但佳兆业旗下持有的商业项目比例较多,这或许会给佳兆业物业带来中长期的效益。

佳兆业表示,收购及上市计划完成后,不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展,更会拓宽公司的融资渠道。

此外,对于未来上市募集到的资金,佳兆业物业也有所透露,一是用于收购同类物业管理公司,以及和物管相关的业务、社区互补产品和服务公司,其次则是开发推广其正在进行的社区增值服务和产品,另外还有开发管理运营自动化、智能家居,其余的则作为运营资金。

和讯房产发现,去年佳兆业物业还进行了一轮重组“瘦身”,通过转让的方式将旗下5个电子商务、酒店服务管理等子公司转让给了佳兆业控股。

值得一提的是,去年9月份佳兆业物业就已经开始收购整合的动作——收购深圳齐家科技,利用其“小区管家”互联网平台和产品技术,构建智慧社区大生态圈,同时加快后续对中小型物业的并购能力和整合能力。

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